对于旗下地产板块上市公司三盛控股(2183.HK)而言，2020年上半年，不仅营收猛增28倍至近16亿元，归母溢利也扭亏为盈，这样的中期业绩不可谓不亮眼。
由于借壳上市，三盛控股的业绩增长主要依赖三盛集团的资产注入。在规模压力下，公司第二轮资产注入罕见地闹出“乌龙”，价值超百亿元的物业资产在宣布收购后第二天便取消，直至8月24日交易才最终完成。
在这背后，是其追逐“千亿”的规模焦虑。今年上半年，三盛集团的房地产业务销售额为146.1亿元，同比增长仅为0.55%，“三年之约”却已过半。与此同时，针对房企融资的“三条红线”横空出世，房企的融资闸门正在被“拧紧”，扩张规模的难度随之加大。
“没有千亿，未来在这个行业里没法坐在这儿。公司即使规模优先放在第一位，保证安全尤其是现金流也同样重要。”正如三盛地产集团总裁冯劲义所言，对于正处扩张期的三盛控股，规模与财务安全并非选择题，而是必须两边平衡的必做题。
二轮资产注入几经周折
财报数据显示，2020年上半年，三盛控股实现营业收入15.95亿元，同比增2871%;毛利6.23亿元，同比增1459%;净利润1.47亿元。
值得一提的是，三盛控股归母溢利扭亏为盈。上半年，公司权益股东应占溢利约1.72亿元，而去年同期则亏损约5350万元。三盛控股方面表示，营收、毛利和净利润都较去年同期上升，主要是本年度上半年的物业交付数量增加所致。
尽管三盛控股的业绩有了质的飞跃，但这份“年终成绩单”的发布并不一帆风顺。
距离年中报发布不到一个月，7月28日，三盛控股发布公告称，拟向控股股东Mega Regal收购目标公司全部股权，代价约3.39亿元，三盛控股将按每股股份6.8港元的发行价以发行及配发4980万股新股份方式支付。
记者注意到，Mega Regal的最终实益拥有人为三盛集团董事长、三盛控股董事会主席兼执行董事林荣滨。若收购完成，三盛控股将间接持有福州伯盛95%的股权。其中，福州伯盛在9个项目公司中持有权益。上述项目公司在福州、成都、徐州、扬州、青岛、莆田等多个城市拥有项目。截至2020年3月底，这些项目的物业市值约为100.23亿元。
然而，仅隔一天，这条收购协议就宣告作废。7月29日一早，三盛控股先是暂停交易，此后发布公告称，7月22日至8月21日，公司股票处于禁止买卖期，而上述交易将构成公司董事进行证券交易，不符合港交所相关规定。
据港交所相关规定，“刊发季度业绩(如有)及半年度业绩日期之前30日内，或有关季度或半年度期间结束之日起至业绩刊发之日止期间(以较短者为准)”，“董事不得买卖其所属上市发行人的任何证券”。
在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，董事会、董秘、CFO等发生这样的错误确实不应该，从某些角度也说明部门衔接不够完善。
直到8月24日，上述交易终于“靴子落地”。记者梳理发现，相比于去年底的首轮资产注入，此轮不仅包含物业项目，还有位于江苏扬州和福建福州的商业、写字楼项目，资产类型更加多元化。同时，注入资产不再局限于福建省内，还包含位于江苏徐州、山东青岛等地住宅项目，加快全国化布局的意图明显。
对此，三盛控股方面表示，该收购事项完成后，不仅可为公司带来稳定的收入及现金流，帮助公司获得更理想的全球发债评级，还可额外扩大公司在沿海地区和不同一线城市的地理覆盖范围，为公司带来额外的土地储备，建立市场地位及形象，符合公司中长期发展目标及股东的整体利益。
约期过半
旭辉、阳光城(000671,股吧)、正荣……众多闽系房企相继将总部迁至上海，进而实现全国化和规模扩张的目标。尽管20年前便进军房地产业，三盛集团在规模扩张方面却“慢了半拍”。
去年初，林荣滨提出“双千亿”目标，即三盛集团地产板块三年实现资产与销售千亿元。之后，9月，三盛集团总部正式迁入上海虹桥商务区启动“双总部战略”。
但随着房地产业告别“黄金时代”，如今冲击千亿的难度也大为增加。“那时候整个市场是往上走的，是增长的市场。”正如冯劲义在接受媒体记者采访时所说，2014年大概10万亿元的市场冲到2019年16万亿元，只用了差不多5～6年时间，这也让增长型的企业随着市场在往上走。“但没有千亿，未来在这个行业里没法坐在这儿。”
如今，“三年之约”已过半，三盛集团房地产业务的规模和增速都有些不尽如人意。数据显示，今年上半年销售额为146.1亿元，同比增长0.55%;2019年销售额361.2亿元，同比增长3.2%。
因此，冯劲义更愿意将“千亿”称之为“理想目标”而非“军令状”，并预计2022年实现目标。他表示：“三盛如今在16万亿元的市场活着，这么大的市场找到合适的份额，很快就到千亿元了。”
那么到底将如何撬动销量呢?在给记者的回函中，三盛控股方面表示，目前，三盛已经形成了包括标准化制度流程、业务系统、IT建设等在内的运营管理体系，夯实了冲千亿的基础。未来，在“三年双千亿”的目标下，三盛将以组织变革和人才吸纳为支点，支撑和保障战略落地。
今年下半年，三盛控股将通过运营效率、周转速度的提升，奠定公司冲千亿的保障，助推公司实现扩张冲规模的目标。
无独有偶，冯劲义也在接受媒体记者采访时再次肯定了周转效率的重要性：“运营效率、周转速度，是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走上高周转的道路。”
“现阶段对于这类企业，追求有质量的增长才是有价值的。”陈晟也认为，如果规模扩大了，利润却没有增长甚至下降，这种“虚增”的规模不如扎扎实实地把利润体系、经营体系、战略发展模式做得更加夯实，发展方向要更为精确。“如今我们看到头部房企也不再追求规模的快速增长。”
“不能仅仅为了数字上的追求，而忽视企业经营的基本逻辑，包括利润、利润率、增长率、效率性等。这就像五个球一样，必须做到平衡才是有质量的。”陈晟说。
“三道红线”
以上海为核心，如今三盛逐渐将发力点放在长三角地区。财报数据显示，今年上半年，三盛控股合共收购或计划收购13幅新土地项目，其中7幅位于长三角，包括江苏常州、海门、太仓，浙江杭州、温州、绍兴等地。
截至今年6月，三盛控股合共有35个开发中及计划未来开发的物业发展项目。土地储备总占地面积约为199.85万平方米，规划总建筑面积约为609.48万平方米，权益计算应占447.26万平方米。
与此同时，三盛控股的债务压力与日俱增。Wind数据显示，2017～2020年6月，公司资产负债率分别为75.64%、87.58%、93.58%、94.58%;净负债率分别为128.07%、382.86%、492%、60.9%。
据相关媒体报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。在这样的调控基调下，过往房企以杠杆撬动规模的扩张模式必然受限。
记者核算发现，三盛控股的现金短债比“触线”。数据显示，截至2020年6月，其银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款72.91亿元，一年后到期的借款40.84亿元，现金及现金等价物(包括定期存款及受限制存款)19.46亿元，现金短债比仅约为0.27。
此外，报告期内，三盛控股融资成本高达10.83%，同比增长1.03%，高于行业平均水平。
“公司即使把规模优先放在第一位，保证安全尤其是现金流也同样重要。”冯劲义也意识到这一点。他表示，以杠杆为例，三盛绝大多数杠杆放在项目上而非公司层面，以确保每一个项目的安全，进而降低整个集团的风险。因此在严控风险的大前提下，三盛投资模型中即便项目销售净利润为零时，整个项目也能确保安全。
三盛控股方面也向记者表示，冲规模的过程中，三盛在加大土拓力度同时更为注重成本和财务安全性的把控。在投资策略方面，强调以现金流为导向，拿地侧重去弱限购、弱限价的区域，同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”。
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