3月23日收盘，龙光集团(3380.HK)股价收于2.43港元，上涨6.58%，不过对比今年初，股价已跌去近60%。3个月前，大概谁都不会想到，处于千亿阵营、“三道红线”绿档、融资成本极低的“优等生”龙光，会遭遇股债双杀，为何事情会发生得如此突然?
私募债疑云引发蝴蝶效应
关于龙光遭遇股债双杀的原因，坊间传言不少，但最主要的原因仍集中在龙光的私募债疑云上。今年1月初，市场传言龙光有30亿美元的私募债，龙光先是否认有私募美元债存在，后来又承认有担保但不超过10亿美元。
在房地产“信心比黄金都珍贵”的阶段，债务问题即刻便会带来资本市场上的连锁反应。股价方面，1月27日龙光集团下挫16%，1月28日继续下跌11%，2月25日又跌16%;债券方面，2月24日，龙光发行的多笔美元债出现暴跌，价格跌至60美分内，多笔国内信用债触发临停，3月7日，债券“19龙控04”“18龙控05”“20龙控01”跌幅均超过了10%。
为稳定投资者的信心，龙光也推出了系列举措。2月16日，龙光集团公告称，进一步购回100万美元2022年到期优先票据;3月2日，龙光集团发布消息称，全资附属公司深圳市龙光控股有限公司已经划款3.95亿元到指定托管账户，用于兑付将于3月9日到期的一笔ABS。
不过对资本市场信心的提振，这些举措的收效并不明显。3月7日，龙光控股发布公告称，公司正积极筹措资金应对短期流动性压力，经营活动一切正常。但公告未能止住跌势，3月8日，龙光集团股价下跌13%，债券“20龙控04”跌去40%，“19龙控04”“20龙控01”的跌幅也都超20%，均触发临停。
龙光的资金缺口有多大?3月7日的公告表示，2022年3月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，公司已通过自有资金兑付11.33亿元。也就是说，还有接近42亿元的资金缺口。公告表示，后续债券的兑付，公司会通过各种方式积极筹措资金。
地产界的“优等生”为何突然还不上钱?
对于千亿房企、绿档“优等生”的龙光来说，为何如今拿不出42亿元?从财报来看，龙光确实是不差钱的。2021年半年报显示，龙光集团权益合约销售额736.4亿元，同比增长58.9%;收入351.7亿元，同比增长13.3%。甚至在市场比较低迷的2021年，龙光控股录得的权益口径合约销售金额约1370亿元，同比增长18%。
财务方面，2021年上半年，公司现金及银行存款余额420.6亿元，净负债率60.8%，扣除预收账款后的资产负债率69%，现金短债比1.85倍，“三道红线”保持绿档。期内新增融资成本4.6%，期末加权平均融资成本5.4%。
指标都很健康的龙光集团，为何突然陷入流动性危机?3月17日，龙光与投资人召开了一场恳谈会，龙光集团行政总裁赖卓斌解释称，对于四季度感受到压力，没想到流动性收缩这么快落到公司头上，对市场和形势判断过于乐观。同时，他透露，目前龙光预售监管和银行贷款监管资金超过180亿元，另外有120亿元已出售未回笼资金;银行端超过100亿元已审批贷款无法正常发放;共260亿元公开债券，其中今年到期170亿元。2月份以来净现金流出超过100亿元，公开市场净流出40多亿元，3月份共52亿元本息需偿付。
但仅仅是管理层的“迟钝”，似乎又不足以为这件事“背锅”，隐患的种子是什么时候播下的呢?瑞银的报告认为，城市更新业务是龙光危机的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。自2016年以来，该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元。
也有分析称逆周期高价拿地是主要原因。号称“地王收割机”的龙光仅在去年深圳土拍市场上就豪掷近80亿元拿下两宗地块，溢价率高达45%，随后又在佛山、江门等地区有所收获。根据中指数据，在房企资金收紧的2021年，龙光集团仍以307亿元金额拿地372万平方米。
过去搭上深圳地产市场上行的“顺风车”，龙光高地价项目去化压力不大。但在疫情与调控政策叠加的2021年，高价拿地无异于一场“豪赌”。数据显示，2021年下半年，龙光集团销售总额为765.9亿元，同比下滑了10.47%。今年初情况更不乐观，截至2022年前两个月，龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为132.1亿元，同比减少52.99%。
还有分析称，龙光集团的危机源于大量表外负债。通过股权穿透，可发现大量非龙光实控的企业出现在龙光系版图中。其2021年上半年财报显示，非控股股东所占净资产约36%，但非控股股东所占净利润仅5%，“明股实债”的嫌疑较大。
化解债务危机，龙光有哪些底牌?
龙光的债务危机如何化解?在3月17日的恳谈会上，龙光管理层进行了回应。在偿债保障措施方面，公司根据行业和宏观情况，预计将先对年内到期的债务进行整体管理;在资产盘活处置方面，龙光集团已梳理出30多个项目，截至3月已盘活2个，回流资金约10亿元，同时积极与国企、金融机构对接，开展资产盘活处置工作，全年净回笼资金力争超120亿元;销售回款方面，已取得预售证的货值有600多亿元，后续可获预售的货值超过2000亿元;展期错峰还款方面，公司将分期付款安排，降低还款峰值，减轻还款压力。
值得一提的是，为了提振信心，3月19日，龙光控股实际控制人纪海鹏释放诚意，承诺以龙光交通集团持有收益权作为境内债的还款支持。好消息是，近期龙光两笔公司债券展期方案获通过。“18龙控02”债券本金展期15个月，“19龙控01”债券到期日延长至2023年6月。
业内人士表示，龙光债券展期方案获通过，有助于缓解公司短期流动性压力，推动企业回到良性发展轨道，最大程度保障投资人的利益。
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