经历地方楼市调控、房企债务风险、土拍规则调整后，我国房地产行业走到“十字路口”。如何在践行“房住不炒”的同时，保证行业健康发展，关乎市场各方的命运。
在近期中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。“支柱产业”的说法被重提，被视为具有信号意义。
分析认为，日前召开的中央经济工作会议，将房地产放在了明年经济稳定政策之列，此时再次强调房地产的支柱地位，逻辑是很清晰的：要畅通国民经济，房地产就必须实现健康发展与良性循环。
良性循环如何实现?需要看到，此前行业高杠杆、高周转的老路，已然行不通。新时期，符合政策导向的蓝海市场是存量改造、保障房建设等。近期，复苏势头强劲、步入新一轮增长周期的商办市场，更是悄然出现一批专业级玩家。
这些秉持轻资产逻辑的商办力量，正在调速换挡的房地产行业，书写新的时代故事。
房地产行业回归理性，存量时代崛起
贝壳研究院数据显示，近十年我国商办面积年均复合增长率均超过10%;商办类企业数量接近 2500 万个。
作为强周期性商业地产的典型代表，写字楼市场更是明显复苏。第三季度，中国一线城市平均租金指数录得环比增长0.1%，自2019年一季度以来首度上涨。作为全国最大、最具风向标意义的写字楼市场，上海写字楼租金本季环比上涨0.6%。
据世邦魏理仕调研，60%的受访租户预期其企业员工规模将在未来三年增长，近一半租户计划将增加其人均办公面积。“中国商业地产已经迈入新一轮的上升周期，周期性的需求增长、疫情后结构性趋势演化，正在共同开启市场的投资窗口。”
与此同时，城市发展正进入城市更新的重要时期，城市开发建设从“注重规模速度”转为“重视质量效益”更注重存量项目的再生价值，比如楼宇再生价值、购物中心改造等。
存量升级时代，除了看到机遇，还需注意到，当下商办市场的需求正在发生明显改变。
尤其在后疫情时代崛起的新经济产业，对商办产品的需求同样各不相同。然而，当前商办市场产品同质化严重、供需错配，企业要满足自身需求并非易事。许多资产不仅招商去化慢、项目培育周期长，在实际运营中也存在租值无法提升、资产回报率低等痛点。
此外，因很多城市对商办市场过度规划，市场需求却相对疲软，大量商办空间被闲置浪费。
国有平台、资产管理公司、房企等资产持有人，在盘活这些存量资产时，同样存在诸多痛点。比如，因经济下行压力凸显，资产管理公司(AMC)在处置不良资产时，难度普遍加大，亟需专业的运营管理能力改善资产现状。
在房企端，因销售大幅放缓，资金链紧张，企业需要优化自持物业效益，提高资产融资能力;另一方面，出现债务危机的房企数量不断增多，反而催生了不良资产处置市场的火热，市场迫切需要通过产品设计和交易安排化解风险的管理方。
此外，一些国企转型升级后沉淀的老旧物业，缺乏市场化的专业管理，物业更新任务重，还有一些以自建自用为主的总部型办公物业，普遍存在去化率低、回收期长、资金占用高等困境，亟需借助市场化的力量参与更新，降低持有成本。
轻资产模式赋能，专业“玩家”出现
商办变革时代，如何精准抓住痛点，促进行业良性循环，目前各方均在探索。
在国外，商办市场经过多年发展，已具备成熟稳定的商业模式。一些国际商办咨询机构，拓展出一套完整的商业地产服务产业链。美国头部商办咨询机构的主要业务，包括顾问及交易咨询、投资咨询、项目管理、不动产管理和估值咨询等五大类服务。
放眼国内，商办市场仍处于群龙混战的局面，不仅参与主体众多，业务模式也不尽相同。那么，怎样的商办模式是可持续的?归根到底要看逻辑是否闭环、是否符合市场需求。
比如，写字楼租户经过多年发展，企业管理方式愈加灵活和人性化，对办公空间的软硬件要求也越来越高。部分租户，对流动工位和开放式会议空间的需求逐年增加;绿色低碳形势，也对楼宇升级提出更高要求，比如达到国际节能认证标准，借助景观和光线等自然资源，打造绿色环保的办公空间等。传统的甲乙级写字楼，已不是划分租赁品质的唯一标准。
业内认为，面对变动中的市场环境，商办运营者不仅要聚焦企业端，解决用户与产品之间供需错配的难题，充分发挥商办物业的本质功能;还需解决资产端经营效率低的难题，让商办物业重新焕发活力;同时，以资管视角进行项目操盘，实现资产价值。
当下，具备这种全链条资产管理能力的玩家，在行业中并不多见。不过，一家起步于联合办公、并逐步升级为商办运营商的公司——ATLAS 寰图，悄然进入业内视野，并接连拿下广州宾馆升级改造计划等大单，在商办领域颇有创新及崛起之势。
寰图的运营管理模式类似美国成熟的商办龙头，但对商办全链条切入得更深。据悉，寰图在项目前期规划定位时便可提供服务，并引入多元业态，助力优化项目收益;中期可提供招商运营、企划推广等服务，提升资产附加价值;后期强调资产证券化等融资及退出机制。
不同于重资产管理模式对资金、资源的沉淀与整合，寰图所坚持的商办轻资产管理模式，更考验专业能力，运营方需要从前期规划、物业改造升级、招商运营等多方面出发，对商业资产进行有效管理，与业主方协作共赢并从中获取资产提效增值收益。
上述模式，符合当下时代及行业发展需求。有业内专家直言，经历疫情冲击后，商业地产要尽早从资产炒作的梦里醒来，进入提供价值的思维中，这是运营者破局的必由之路。以寰图为代表的商办运营者，正在时代新风口下，率先转型“出圈”。
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