昆明刚需购房门槛是多少?贝壳研究院近期发布的《2021城市刚需购房报告》(以下简称《报告》) 给出了答案：约109万元。该《报告》依据2021年国内35个样本城市数据，对各大城市刚需购房客群进行了相对饱满的“画像”。除了刚需购房门槛，昆明刚需置业套均面积、购房年龄段、迁徙指数等又有哪些特征呢?
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昆明刚需购房套均面积约79.45平方米
何为“刚需购房客群”?外界没有统一的定义。贝壳研究院认为，刚需购房客群是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。《报告》显示，总体上，昆明刚需购房套均总价同比变化小，城市间刚需套均面积差异显著。
在刚需购房套均总价方面，从城市能级角度看，一线城市套均总价2021年约298万元，2020年约297万元，两者基本持平;新一线城市套均总价2021年约149.5万元，与2020年相比略涨;对二线城市而言，套均总价2021年约123.4万元，2020年约121.3万元，变化不显著。从城市看，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前五，仍是刚需购房难度较高的城市。其中，300万元以上的城市达到3个，分别为北京、深圳和上海;在25个集中在100万至300万元区间的城市中，厦门、杭州、广州、南京在200万元以上;以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的7个城市未达到100万元。
在刚需客群置业套均面积方面，城市间差异显著很大程度上与购房负担、住房供给结构及消费习惯等因素有关。《报告》显示，深圳约56.16平方米，上海约59.96平方米，天津约62.17平方米，北京约64.67平方米。这些城市刚需购房平均面积较小，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导。以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。
就昆明而言，在35个城市刚需购房套均总价分布情况一栏，昆明约109万元，与南昌、重庆并列第24位。从刚需客群置业套均面积来看，昆明约79.45平方米。在居住负担指数方面，包括昆明在内的二线城市居住负担指数均值约为45.9，明显小于一线城市的84.8及新一线城市的52.7，该指数与当地房价息息相关。比起国内大部分重点城市，昆明购房压力相对较小。
跨城置业分化明显昆明打响“抢人大战”
随着城市间综合竞争力分化现象加剧，人才流动的分化趋势日益明显，跨城置业也呈现出新的特点。在《报告》纳入统计的35个样本城市中，深圳、珠海、东莞及佛山等粤港澳大湾区城市成为典型的“迁徙”城市，苏州、杭州及无锡等长三角城市紧随其后。此外，厦门、成都的迁徙指数也位列前十。昆明迁徙指数排名16，相对居中。
人才，是城市发展的命脉。迁徙指数排名靠前的城市不仅城市能级高，在经济体量、产业布局等方面具备优势，还兼有人才吸引政策支持，不断吸引外来人口尤其是高学历、技术型的青年群体落户置业。人才涌入带来更多的置业需求，对当地的房地产市场形成了强有力的支撑。产业带动就业，就业带动置业需求，置业带动消费，消费带动就业，从而形成了正向循环。
2021年8月，国务院印发《“十四五”就业促进规划》，指出以实现更加充分更高质量就业为主要目标，深入实施就业优先战略，千方百计扩大就业容量，努力提升就业质量。12月31日，昆明市人民政府印发了《关于进一步做好当前和今后一个时期就业创业工作的实施意见》，从深入实施就业优先战略、支持高校毕业生来昆留昆就业创业、促进创业带动就业等7个方面提出了28条具体措施。2022年刚开年，昆明就打响了“抢人大战”：全日制博士、硕士研究生，在昆首次购买商品住房，符合条件的可享受8万元、5万元的一次性购房补贴;鼓励有条件的单位开发建设人才公寓，为来昆就业创业人才提供住房支持。
“学成后回到家乡、建设家乡，是很多在省外求学的学子的愿望。这样的人才吸引政策，无疑给人才还乡就业、创业增添了信心。希望这样的政策能持续下去，并不断‘加码’。”正在广州攻读硕士研究生的云南籍学生小王表示，希望家乡出台更好的人才落户政策和置业支持措施，不断提高对全国各地高、精、尖人才的吸引力。
昆明刚需置业客群平均约32.5岁居住痛点主要集中在周边配套
在刚需客群置业年龄方面，《报告》也做了详细描述。从城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁;其后是海峡西岸城市群，约33.4岁;而粤港澳紧随其后，约33.2岁。从城市级别看，一线城市刚需置业平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁、二线城市0.7岁。受限于较高的购房门槛，一线城市购房压力较大，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。在35个样本城市中，昆明的总体客群置业平均年龄超过35岁，刚需客群置业平均年龄约32.5岁。
刚需客群首次置业时如何支付房款?《报告》显示，75.2%的受访样本表示需按揭，仅24.8%的受访样本表示可以全款支付。从按揭占比情况看，二线城市按揭占比约73.2%，新一线城市约74.8%，一线城市约82.6%。从二线城市到一线城市，受访样本按揭贷款的比例依次增加，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高、购房门槛越高的推断。
关于居住痛点，《报告》称，60.4%的刚需样本表示居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需;56.3%的样本表示户型布局不够合理;53.7%的样本表示小区内部环境较差。解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。
80至90平方米户型热销客群更看重“高性价比”
每一个刚需购房者都希望能买到高性价比的房子，尤其是首套房，都渴望在地段、品牌、配套、户型、物业等方面与价格之间找到最好的契合点。
正在看房的祝先生说出了很多刚需购房者共同的心声：“为了迎接新生命的到来，我和老婆希望给孩子一个就算面积不大，也能舒舒服服、健康成长的家，房子区位、周边配套、户型格局、生活便捷性等是不得不考虑的因素。”祝先生夫妇进行对比的房屋面积集中在80至90平方米之间，而这与昆明刚需客群置业套均面积基本吻合。
据昆明市房协公布的2021年度昆明房地产行业榜单，俊发观云海以销售总额30.70亿元、销售总面积31.40万平方米夺得昆明房地产项目年度销售冠军。据悉，俊发观云海在售户型面积为72至138平方米。其中，89平方米的最为热销，套均总价约120万元;72平方米的总价85万元起，给了消费者更多的置业信心和选择。
以刚需购房套均总价109万元左右来看，除了俊发观云海，昆明主城不乏品牌楼盘可选。碧桂园春城映象、御龙半山均位于二环与三环之间，主要户型大小为78至138平方米，93万余元即可购买最小户型，周边相对齐全的配套为项目加分不少。俊发彩云城凭借便利的交通和相对齐全的配套，自开盘以来销售表现不俗，目前主推地块晴湾的主力户型大小为89至124平方米，总价在100万至150万元之间，对刚需客群有不小的吸引力。此外，龙湖三千时光、招商雍和府、江东铂悦湾、青年说悦领域等楼盘都有满足刚需置业的户型。
在“房住不炒”的基调下，于消费者而言，对房价持续看涨的预期已经发生转变，随着支持刚需置业的相关政策逐步落地，房地产行业民生属性将进一步强化。房地产市场正从卖方市场稳步进入买方市场，是否能够真正了解消费者，是否能和消费者进行有效充分的沟通，决定着企业是否能开发出符合消费者需求的产品，从而在当下及未来的市场上站稳脚跟。
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