贝壳研究院：今年黄金周二手房市场比去年明显升温

【核心观点】：在特殊政策影响下，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。

今年国庆节黄金周二手房市场明显升温。贝壳研究院数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

国庆节期间的市场同期表现与9月份类似，9月份二手房市场交易量同比增长20%，前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。

2020年国庆节期间链家二手房成交量同比增长

数据来源：贝壳研究院

今年国庆期间成交均价也比去年同期上涨。贝壳研究院数据显示，今年国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

今年国庆节期间市场的同比增长幅度较大，主要是由于疫情后政策的的延后效应。主要表现在于：(1)改善型换房需求提升。与去年同期相比，重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加，挂牌量与成交量双高，表明市场交易主要来自于业主换房需求。(2)中高价位房源成交占比提高。北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升;上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升。广州也呈现出高总价房源交易占比上升的态势。

2020年国庆节期间链家二手房新增挂牌量同比增长

数据来源：贝壳研究院

2020年国庆节北京、上海、广州成交总价结构

数据来源：贝壳研究院

但是从短期看，今年黄金周市场总体走势仍向下。今年9月份二手房市场比8月份下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。主要表现是：(1)受节日因素影响，重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。(2)18城中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明，7月份以来的调控政策效应正在释放。

2020年国庆节期间成交均价比9月涨跌幅

数据来源：贝壳研究院

从市场预期看，今年国庆黄金周期间，业主市场预期基本延续了去年的情况，但不同城市的分化比较明显。

深圳和上海的业主涨价预期相对较强，并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温，挂牌量减少，表明一定的待价惜售心态。

杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。

长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。

2019与2020年国庆节业主调价中涨价占比

数据来源：贝壳研究院

综合分析，今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但是我们也看到市场短期的预期分化，除了深圳、上海、杭州、广州外，其他城市市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。因此，我们预计，今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎!此文仅供参考，不作买卖依据。

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