从去年8月房企“三道红线”融资新规披露后，不论是参与当时央行住建部座谈会的12家试点房企，还是不在试点范围内的规模房企，都将“三道红线”的达标视作重要任务。如今，上市房企2020年报已基本披露完毕，南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，通过同花顺iFind、Wind数据及上市房企2020年报，对上市房企60健康指数(HFI-60)监测的房企“踩线”情况进行了梳理(本次统计所呈现的结果仅为参考值，不代表监管部门意见)。
从统计结果来看，零踩线的“绿档”房企共有22家，踩一道红线的“黄档”房企共23家，踩两道红线的“橙档”房企共6家，三线全踩的“红档”房企有9家。与去年2020年中报的统计情况相似，依据2020年年报得出的“三道红线”信息，房企“踩线”仍然集中在剔除预收款项的资产负债率这一指标，超过70%的企业共有35家，净负债率高于100%和现金短债比小于1的房企，分别有15家和12家。
“绿档”房企大量增加
与2020年中报时的数据相比，2020年年报零踩线的“绿档”房企从原先的7家增至22家。值得一提的是，原本身处“绿档”的7家房企，此次继续保持了零踩线的成绩，另有龙光、中国金茂、金科、越秀等15家房企跻身“绿档”。
南方产业智库对比发现，在这15家“绿档”新军中，从“黄档”进入“绿档”的房企共有10家，包括龙光集团、龙湖集团、世茂集团、金地集团、招商蛇口等规模房企均在此列。其中，有8家房企因剔除预收款项的资产负债率降至70%以下而达标，招商蛇口和路劲则是通过提升现金短债比而实现了“绿档”。
中国金茂、华侨城、建发国际、合生创展四家房企，从原先踩两道红线的“橙档”升至“绿档”。其中中国金茂的现金短债比从此前的0.51，一下子提升至1.56。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，中国金茂能够实现零踩线，主要是流动现金的大幅增长，较大程度缓解其债务压力，债务结构得到进一步优化。
最值得注意的是，金科股份去年中报时，这家房企曾经“三线全踩”，如今却以剔除预收款项的资产负债率69.9%、净负债率75.3%、现金短债比1.11的成绩达到了零触线的标准，跻身“绿档”，实现了奇迹般的跨越。
从金科年报中不难发现，除了销售回款率高，资产总额、货币资金等取得约两成的同比上涨外，金科去年年末权益总额达到734.98亿元，同比增长40.9%。不过，与此同时年报也透露，金科去年新发行了13.42亿元的永续债，这笔金额被记在了资产负债表中的“所有者权益”之中。同时，金科去年末永续债总额同比猛涨了167.72%，达到21.42亿元。
需要注意的是，永续债往往会带来高额的利息，会对房企形成盈利压力，同时，由于金科剔除预收款项的资产负债率距离超标非常迫近，因而若将永续债视作负债，则计算出来的金科该项指标将突破70%。
“黄档”多因这项指标
南方产业智库注意到，在所有23家踩一道红线的“黄档”房企中，除了葛洲坝与ST粤泰因现金短债比超标，佳兆业因净负债率超标外，包括万科、碧桂园、融创、绿城等在内，其余20家房企全部因剔除预收款项的资产负债率超过70%而踩了一道红线。
这些企业的剔除预收款项的资产负债率，绝大多数都在70%-80%的区间内，例如香江控股、万科、大悦城、花样年、旭辉等房企，距离“绿档”并不远。
不过，剔除预收款项的资产负债率这条红线的达标，并没有想象中容易。事实是，该指标是三道红线中最难调整和改善的，一众房企都因其踩线便是重要表象。而从60家监测房企整体来看，剔除预收款项的资产负债率的算术平均值和中位数，均在70%以上。
克而瑞研究中心此前在一篇文章中指出，由于该指标涉及预收账款、总资产和总负债，在降负债和增资产的同时，预收账款在该指标改善的过程中也起到重要影响。
预收账款是指房企在“预售制度”下提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。目前该部分内容在多数房企的报表中会表现为“合同负债”或“预售楼款”等条目。克而瑞研究中心指出，在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，得以降低剔除预收款后的资产负债率。但基于预收账款的提升考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，该指标的改善还需从长计议。
房企对该指标的达标，虽然有不少已经提出了明确计划，但并没有像净负债率和现金短债比那样迅速。快者如万科，管理层曾在2020年业绩会上表示，年内或将成功降至绿档。慢者如碧桂园，首席财务官在业绩会上称，该指标达标将按照既有节奏进行，会在2023年的“大限”到来前完成任务，并没有过于“急功近利”。
仍有9家身处“红档”
与此前一轮的统计相比，2020年报后，踩两道红线的“橙档”房企明显减少，只有首创、金融街、华发等6家。南方产业智库发现，这些房企无一例外，均为剔除预收款项的资产负债率和净负债率的同时超标，而现金短债比全部过关。
事实上从全部数据来看，净负债率与剔除预收款项的资产负债率存在着较大的关联度。此次统计发现，只要净负债率超标，踩线的条数就将达到或超过两条。而前文所提仅踩一道红线的“黄档”房企，则基本都是想方设法通过加快回款、降低负债，从而调降净负债率，例如融创就将净负债率从上年的175.6%降至100%以下，截至去年底的现金及现金等价物为987.11亿元，同比增长26.6%，带息债务为3036.59亿元，同比减少约5.8%，一增一减成功促使了净负债率的降低。
同样采用此种方法的还有中国恒大，这家房企从去年3月就宣布，将降负债定为新战略的重要任务。根据许家印当时的说法，恒大通过抓销售提升，实现销售回款增加，同时减少土地储备，而实现有息负债下降的目标。从此次统计来看，恒大的净负债率的确实现了大幅度降低，从去年中期的219.5%降至去年年末的159.2%，不过目前恒大仍然是一家三道红线全踩的“红档”房企，其余两项指标亦全部没有过关。
本次统计显示，“红档”房企共有9家，其中不乏恒大、绿地、富力等规模房企。但更加引人注目的是，华夏幸福与泰禾集团这对“难兄难弟”。
与多数房企都在3月或4月初发布年报不同，华夏幸福和泰禾的年报都推迟到4月底出炉。根据测算显示，两家房企都在“红档”中，特别是泰禾，剔除预收款项的资产负债率和净负债率均为所有房企中最高，而现金短债比仅为0.10，是全部监测房企中的最低。
这一结论与两家房企出现的资金链巨大问题相符。其中，泰禾从去年便已出现多轮债务违约，且还在不断增大，截至4月底时，到期未还借款金额已达431.55亿元，现金及现金等价物余额亦大幅缩水，导致“三道红线”的数据非常难看。华夏幸福的债务违约从2021年开始涌现，但去年中报时这家房企就已经“三线全踩”，如今境遇变得更加严重。
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多家房企制定“绿档”时间表
今年3月至4月的年报业绩会集中召开期间，不少房企高管对于“三道红线”进行了表态，部分高管还给出了实现“绿档”的时间规划。
碧桂园首席财务官伍碧君：
根据我们的测算，按照现有经营的节奏，碧桂园能够在2023年6月30号稳步变绿，我们正在按照之前向央行上报的计划逐步改善，碧桂园能够按照现有经营节奏逐步降低资产负债率，去年下半年的执行情况较好。
中国恒大总裁夏海钧：
针对房地产调控“三道红线“，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下;2021年12月31日现金短债比达到1以上;2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。
万科董事会主席郁亮：
“三道红线”、双集中等政策的出台，标志着行业进入到管理红利时代。房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也意味着行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。未来的竞争会更加全面和激烈。公司期末剔除预收账款的资产负债率距离70%有0.4%差距，我们有信心一季度回到“绿档”。
融创中国行政总裁汪孟德：
到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。
阳光城董事长朱荣斌：
对于“三道红线”的问题，我们要长时间持续地保持在黄档，剔除预收款的资产负债率是困难比较大的指标，要尽快地在第一个“五年计划”里实现降到70%以下，实现“三道红线”全面的达标，很多企业跟我们一样，这个指标的困难都比较大。
中国奥园联席总裁马军：
面对“三道红线”，大家整体反应都是要狠抓营销去化和回款，同时降低成本，较为严格地控制支出。我们有信心在2021年到2023年，每年实现有息债务比例有不低于5%的降幅。
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