10则房屋买卖合同纠纷类案同判规则介绍 房屋买卖合同纠纷案件分析

规则七

房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

规则描述

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定的，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

规则八

缔约过失损害赔偿应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。

规则描述

在合同订立过程中因缔约过失给对方造成损失的，有过错方承担损害赔偿责任。对信赖利益的损失赔偿结果既包括因过错方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，最终是使双方达到合同未曾发生时的状态。缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不等于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益，且这些利益应当是在缔约时可以预见的范围之内。

规则九

在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利，但该权利是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征。

规则描述

房屋承租人的优先购买权是指出租人转让房屋时，承租人依法或依约定而享有的于房屋所有权人出卖房屋时，得以同等条件优先购买承租房屋的权利。(原)《合同法》第 230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”(原)《民法通则意见(试行)》第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。(注：《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。)

规则十

房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，房屋买受人要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额。

规则描述

对于房屋买受人要求出卖人将全部户口从涉案房屋内迁出的诉讼请求，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围。《户口登记条例》第10条规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”。此项规定在性质上属于管理性的强制性规范，不影响合同效力。无论出卖人户口未迁出是否影响买受人户口迁入，只要出卖人未按照合同条款履行义务即构成违约。违约金数额约定过高或过低，法院可以依法酌情调整;斟酌的因素包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成的损失等。违约金数额，有固定数额违约金和按日或月计算的持续性违约金两种计算方式。

约金和按日或月计算的持续性违约金两种计算方式。

房屋买卖合同纠纷案件分析

指导性案例

1.合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系后建立的商品房买卖合同关系具有法律效力

【关键词】清偿债务;法律效力;审查

【裁判规则】

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法 》第一百八十六条规定的禁止情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《中华人民共和国合同法》第五十二条

有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

【来源】指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，(2015)民一终字第180号，载《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》(法〔2016〕449号)。

【规则日期】2015.10.08

【法宝引证码】CLI.C.8726836